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Exemple de note · Ce que vous recevez

Voici le document qui arrive dans votre boîte mail, sous 48 h.

Pas de rapport de cinquante pages, pas de jargon. Une note qui répond à trois questions : que votez-vous, combien cela coûte à votre lot, et qu’est-ce qui mérite encore une question avant l’AG.

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Exemple illustratif · Copropriété fictive, montants réalistes · Chaque note est rédigée à partir de vos propres documents

Extrait d’une note « Analyse complète » · 149 €

AvantLeVote · Note d’analyse

Assemblée générale du 12 juin · Résidence « Les Glycines » (exemple fictif)

Votre lot : n° 23 · appartement T3
Vos tantièmes : 187 / 10 000
Convocation : 14 résolutions · reçue dans le délai de 21 jours
Documents lus : convocation, 3 annexes, devis, contrat de syndic

L’essentiel en trente secondes

Si toutes les résolutions sont adoptées, votre lot s’engage sur 4 545 € de dépenses nouvelles, réparties sur quatre appels de fonds d’ici mars prochain.

Onze résolutions relèvent de la gestion courante et n’appellent pas de réserve. Deux points méritent une question au syndic avant le vote (résolutions 7 et 8), et un point de procédure est à clarifier (résolution 11). Le détail suit.

Les résolutions qui engagent votre lot

Résolution n° 7 · Ravalement des façadesQuestion à poser

Travaux de ravalement · 236 000 € TTC · Entreprise Bâti-Sud

Le programme couvre les quatre façades : nettoyage, reprise des fissures, peinture et échafaudage. Au vu de l’état décrit dans l’annexe 2, le principe des travaux paraît fondé. La majorité indiquée (article 25) correspond à ce type de résolution.

Votre quote-part : 4 413 € (187 / 10 000 du montant TTC), payable en quatre appels de 1 103 €.

Drapeau rougeUn seul devis est joint à la convocation, alors que le procès-verbal de l’an dernier mentionne trois entreprises consultées. Sans les deux autres devis, impossible de savoir si le prix retenu est le bon. À demander par écrit avant l’AG.
Notre lectureLe besoin est réel, mais voter en l’état revient à valider un prix sans point de comparaison. Demander les devis manquants ou le report de la résolution est une position défendable.
Résolution n° 8 · Honoraires du syndic sur travauxQuestion à poser

Honoraires de suivi : 3 % du montant des travaux

Ces honoraires rémunèrent le suivi du chantier de ravalement. Leur principe est habituel pour des travaux hors budget prévisionnel. Le point sensible est la base de calcul : la résolution est assise sur le montant TTC.

Sur ce dossier : 3 % du TTC = 7 080 € pour la copropriété, soit 132 € pour votre lot. Calculés sur le HT, ces honoraires seraient de 5 900 €, soit 1 180 € d’écart pour l’immeuble.

Drapeau rougeLa base TTC n’est pas illégale, mais rien dans le dossier ne la justifie, et le contrat de syndic joint ne la précise pas. C’est une question légitime à poser en séance, avant le vote : « pourquoi le TTC et non le HT ? »
Notre lectureUn amendement en séance ramenant la base au HT est possible et se pratique couramment. À défaut de réponse convaincante, voter contre cette résolution n’empêche pas les travaux de la résolution 7.
Résolution n° 9 · Échéancier des appels de fondsCohérent, un détail à noter

Quatre appels trimestriels de 25 %

L’échéancier proposé lisse l’effort sur un an, ce qui est plutôt favorable à votre trésorerie. Un détail : le premier appel est exigible au 1er septembre, alors que le calendrier de l’annexe 3 annonce un démarrage du chantier en novembre. Deux mois d’avance de trésorerie de votre poche, sans explication dans le dossier.

Notre lectureRien de bloquant, mais la question du calage entre appels et avancement du chantier vaut d’être posée, surtout si la résolution 7 est reportée.
Résolution n° 11 · Plan pluriannuel de travauxProcédure à clarifier

Adoption du projet de PPT et lancement de la première tranche

La résolution regroupe deux décisions en un seul vote : l’adoption du plan sur dix ans et le lancement de sa première tranche. Ces décisions ne suivent pas nécessairement le même régime, et un vote unique prive les copropriétaires de la possibilité d’approuver le plan sans engager immédiatement la tranche.

Notre lectureDemander la scission en deux votes distincts, avant le passage au vote. C’est une demande de forme, simple à formuler, qui protège votre liberté de choix.

Les résolutions 1 à 6, 10 et 12 à 14 (comptes, budget prévisionnel, contrats d’entretien, quitus) sont expliquées une à une dans la note complète. Aucune ne présente de point d’alerte ; le budget prévisionnel augmente de 6 %, soit environ 68 € par an pour votre lot, hausse cohérente avec les contrats joints.

Ce que cela représente pour votre lot

RésolutionCopropriétéVotre lot
N° 7 · Ravalement des façades236 000 €4 413 €
N° 8 · Honoraires du syndic (3 % TTC)7 080 €132 €
Engagement nouveau si tout est voté4 545 €

Trois questions à poser avant le vote

  1. Pouvez-vous transmettre les deux devis concurrents mentionnés au procès-verbal de l’an dernier pour le ravalement (résolution 7) ?
  2. Pourquoi les honoraires de suivi sont-ils calculés sur le montant TTC plutôt que HT (résolution 8) ?
  3. Pourquoi le premier appel de fonds est-il exigible deux mois avant le démarrage annoncé du chantier (résolution 9) ?

Ces questions peuvent être envoyées au syndic par e-mail avant l’AG ; les formulations ci-dessus sont prêtes à copier.

Note d’information documentaire · Ne constitue pas un conseil juridiqueanalyse@avantlevote.fr

Cet exemple est illustratif : la copropriété et les montants sont fictifs, mais la structure, le niveau de détail et le ton sont ceux de chaque note livrée. Votre note est rédigée à partir de vos propres documents et de vos tantièmes réels.

Pourquoi ce format

Une note faite pour décider, pas pour impressionner.

Des montants

Votre quote-part, pas des généralités

Chaque somme du dossier est ramenée à votre lot, à partir de vos tantièmes et de la clé de répartition applicable.

Des drapeaux rouges

Ce qui cloche, dit clairement

Pièces manquantes, bases de calcul discutables, résolutions mal découpées : signalés un par un, avec ce que cela change pour vous.

Des questions prêtes

De quoi agir avant l’AG

Des formulations à copier dans un e-mail au syndic ou à poser en séance, au bon moment.

Votre convocation

Vous voulez la même note, sur vos propres résolutions ?

Envoyez votre convocation après le paiement ; la note arrive sous 48 h, avant votre AG.

Analyse complète

149 €

Le format de l’exemple ci-dessus : chaque résolution expliquée, votre quote-part chiffrée, les drapeaux rouges, un échange de 15 à 20 minutes et une note livrée sous 48 h.

Choisir Analyse complète · 149 €Convocation courante ? Éclairage (89 €) · Gros enjeu ? Défense (279 €)Une question avant de commander ?

Vos documents servent uniquement à réaliser l’analyse. Ils ne sont pas transmis au syndic, à la copropriété ou à une entreprise de travaux.

AvantLeVote est un service d’information documentaire. Nous expliquons les documents et les montants qui concernent votre lot ; ce service ne remplace pas une consultation d’avocat ni une représentation en justice.