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Article 25, article 24, article 26 : quelle majorité pour quelle décision
Chaque résolution de votre convocation indique la majorité à laquelle elle sera votée. C'est une ligne discrète, et c'est elle qui décide du sort du vote : une même résolution peut passer à l'article 24 et échouer à l'article 25 avec exactement les mêmes voix. Voici comment lire cette ligne.
Les quatre majorités de la loi du 10 juillet 1965
La majorité des voix exprimées
Se calcule sur les seuls copropriétaires présents, représentés ou votant par correspondance. Les abstentions ne comptent pas.
C'est la majorité par défaut, pour la gestion courante : approbation des comptes, budget prévisionnel, travaux d'entretien et de conservation de l'immeuble, quitus au syndic. Si la résolution n'indique aucun article, c'est en principe celle-ci qui s'applique.
La majorité des voix de tous les copropriétaires
Se calcule sur l'ensemble des tantièmes de l'immeuble, absents compris. Dans une copropriété de 10 000 tantièmes, il faut plus de 5 000 voix pour, quel que soit le nombre de présents.
Elle concerne notamment : la désignation et la révocation du syndic, les travaux d'économie d'énergie, l'autorisation donnée à un copropriétaire de réaliser des travaux affectant les parties communes, l'installation de compteurs individuels, la délégation de pouvoir au conseil syndical. Liste indicative : c'est la nature exacte de la décision qui commande.
Le second vote de rattrapage
Si une résolution de l'article 25 recueille au moins un tiers des voix de tous les copropriétaires sans atteindre la majorité absolue, la même assemblée peut revoter immédiatement, à la majorité simple de l'article 24.
C'est un mécanisme de déblocage légitime, mais à double tranchant : un second vote organisé alors que le tiers n'était pas atteint, ou sans que le premier vote soit correctement constaté au procès-verbal, fragilise la décision.
La majorité des copropriétaires détenant les deux tiers des voix
Deux conditions cumulées : la majorité des copropriétaires en nombre, ET au moins deux tiers des tantièmes.
Réservée aux décisions lourdes : certains actes d'acquisition ou de disposition sur les parties communes, la modification du règlement de copropriété concernant la jouissance des parties communes. Au-delà encore, quelques décisions exigent l'unanimité, comme la modification de la répartition des charges en dehors des cas prévus par la loi.
Exemple chiffré : pourquoi l'article change tout
Copropriété de 10 000 tantièmes. À l'assemblée, 6 200 tantièmes sont présents ou représentés. Une résolution recueille 4 100 voix pour, 1 500 contre, 600 abstentions.
À l'article 24 : on compte les voix exprimées (4 100 + 1 500 = 5 600). Avec 4 100 pour, la résolution est adoptée.
À l'article 25 : il faut plus de 5 000 voix sur les 10 000 de l'immeuble. Avec 4 100 pour, la résolution est rejetée · mais le tiers (3 334) étant dépassé, un second vote immédiat à l'article 24 est possible via la passerelle 25-1.
Tableau récapitulatif
Version interactive : le simulateur de majorité donne la règle décision par décision et compte les voix de votre assemblée.
| Majorité | Base de calcul | Décisions typiques |
|---|---|---|
| Article 24 | Voix exprimées des présents et représentés | Comptes, budget, entretien, travaux de conservation |
| Article 25 | Voix de tous les copropriétaires | Syndic, travaux d'économie d'énergie, autorisations sur parties communes |
| Article 25-1 | Second vote à l'article 24 si un tiers atteint | Rattrapage d'une résolution de l'article 25 |
| Article 26 | Majorité des copropriétaires + deux tiers des voix | Actes de disposition, modification du règlement |
| Unanimité | Tous les copropriétaires | Modification de la répartition des charges, hors cas légaux |
Répartition indicative : la majorité applicable dépend de la formulation exacte de chaque résolution, et certaines décisions ont fait l'objet d'ajustements législatifs successifs. En cas de doute, la résolution de votre convocation et son annexe font foi.
La mauvaise majorité : une décision fragile
Une décision de l'article 25 votée à la majorité de l'article 24, ou une passerelle 25-1 déclenchée sans que le tiers soit atteint, est contestable devant le tribunal judiciaire dans les deux mois suivant la notification du procès-verbal, par un copropriétaire opposant ou défaillant.
Mais le plus efficace se joue avant le vote : vérifier la majorité indiquée pour chaque résolution de la convocation, et signaler l'écart au syndic par écrit. Une question posée avant l'assemblée coûte un e-mail ; une contestation après coûte un avocat.
La majorité indiquée dans votre convocation est-elle la bonne ?
C'est l'une des vérifications systématiques de nos analyses : pour chaque résolution, la majorité annoncée, la majorité qui devrait s'appliquer en principe, et ce que l'écart change pour vous. Avec votre quote-part chiffrée et les questions à poser.
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